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楼市的苦日子真的要来了

2019-12-01 21:22:05| 发布者: 湾里网| 评论: 3573|

摘要: 总结当前中国楼市特点是,整体交易量在小幅收缩,但因为新结构、大面积、好位置的房产交易量是相对增加的,因此造成了一种房价稳中小涨,成交金额和面积保持小幅增加的统计假象。这近一步证明了中国楼市的整体运行风

2019年,中国房地产市场已经走过了“金九银十”的中期。这是一年中房地产销售的黄金时期。然而,今年很少有报道称不同城市和不同媒体的房地产销售异常火爆。房地产开发商似乎不愿意花钱雇作家来播放软性广告。

虽然碧桂园、万科等大型住宅企业在9月份的促销中取得了不错的成绩,创下了单个月销售历史的新纪录,但这实际上是密集折扣促销的结果。对于一家房地产公司来说,9月份房地产销售额达到831.1亿元,创单个月合同销售历史最高,但房地产销售平均价格也创近年来最低,9月份达到10054.44元/平方米,有些房地产甚至提供7.5%的折扣。

一些机构统计显示,今年1月至9月,一线和二线主要城市的房地产总成交量(新房和二手房总量)均有不同程度的下降,与去年同期相比平均下降5%-15%。北京是最糟糕的,降幅高达43%。从价格角度来看,主要城市的新房价格相对强劲,而二手房价格略有不同程度的下降。然而,总体而言,房价上涨速度进一步放缓,个别城市滞胀和房价小幅下跌的比例大幅上升。

一些二线城市和三、四线城市的整体成交量保持稳定,略有上升,特别是新房交易价格和成交量,在一定程度上弥补了一、二线大城市房地产市场的市场成交量缺口。然而,这些城市的二手房市场普遍不容乐观,成交量明显萎缩,分化进一步加剧。

总结当前中国房地产市场的特点是整体交易量略有萎缩,但由于新结构、大面积、好区位的房地产交易量相对增加,造成了房地产价格稳步上升、交易量和交易面积持续小幅增加的统计假象。事实上,中国目前的房地产交易已经逐渐成为相对富裕人群之间的相互倒卖,主要集中在性需求的改善上。真正的急需购买者群体,即首次购买者,大大减少了。

与此同时,在“住房不投机”的大政策指导下,房地产企业仍然面临融资困难,融资成本偏高。许多房地产企业不得不以极高的利率在海外发行债券。发行债券的一般利率在10%以上。在当前超低利率的全球环境下,这显然是一个被动和无助的举动。在中国,抵押贷款利率没有随着实际利率的下降而下降。九月份,第一居所贷款和第二居所贷款的平均利率分别为5.51%和5.83%,两者均有不同程度的上升。这也反映出银行和其他主要金融贷款机构提高了购房贷款的风险溢价。

这一最新举措证明了中国房地产市场的整体操作风险,即价格和成交量下跌的风险。我认为房地产市场的艰难日子真的要来了。一线和二线城市将首当其冲,但整体降价幅度预计不会太大,但将出现长期价格停滞和冷交易。

三线城市和四线城市将非常麻烦,房地产市场的整体发展和运作将严重分裂。以东北三四线城市为例,由于房价不高,城市化进程仍在继续,农村人口仍有进入城市的潜力,因此相对较好,房价将保持相对稳定。然而,中部、东部和南部地区的许多三线和四线,以及省会和大城市周围的卫星城市,都陷入了困境。平均房价飙升至15,000多英镑,许多四五线的县级城市甚至可以达到10,000英镑。我认为这些城市将经历一个相对较大的调整,可能会下降一半。

然而,中国房地产市场最大的实际风险是,没有人会接受这一提议,而且很难实现。例如,黑龙江省鹤岗市可以以5万元的价格购买一套公寓,很可能出现在地理位置偏远、交通不便、人口逐年减少的县的大片地区。在二三线城市,面积小、房屋结构不合理、远离市中心、配套设施不完善的房屋也可能遭遇甘蓝价格低廉的问题。

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